5月21日，世邦魏理仕公布《由韧有遇 2019中国商业地产投资策略报告》（以下全称《报告》），认为中国今年第一季度商业地产投资总额和写字楼交易金额皆刷新2005年来同期新纪录（录：2018年第一季度数据扣减沈阳万达190亿元资产包交易），凸显投资者对中国经济快速增长韧性的长年悲观预期及其日益均衡的风险偏爱。《报告》认为中国经济与全球经济周期呈现出较低相关性，并将在此轮全球经济景气周期邻近尾声之际维持中高速快速增长，使得中国商业地产沦为全球资产配备最重要积木。今年投资者对国内写字楼和房产债等周期性较低风险资产的偏爱刷新4年新纪录，而仓储物流、购物中心、另类资产等结构性板块亦步入穿过周期的投资机遇。

世邦魏理仕中国区总裁李凌回应：邻近全球经济周期尾声，投资者将更加侧重注目房地产所不具备的集中投资风险，回避市场短期波动，和产生平稳收益的属性。近期，国外保险、卸任基金、主权财富基金、开发商等长年投资者通过投资地产投资基金基金或者直投的方式争相减缓了在国内并购物业的步伐，证实全球资本视增配中国商业地产为长年战略而非一时间热点。据世邦魏理仕近期统计资料，在海外资本的推展下，2018年中国商业地产大宗投资交易金额多达2,600亿元，刷新历史记录的同时较2017年快速增长10%。

外资在国内大宗商业地产的投资总额多达850亿元，同比大幅度快速增长68%。2019年一季度，国内大宗物业投资之后活跃，交易金额多达人民币530亿元，其中外资占到比更进一步大幅度提高至50%，为2016年以来单季最低。

写字楼大宗交易金额亦多达250亿元。中国之韧：全球资本视增配中国商业地产为长年战略《报告》认为，投资者对中国商业地产的信心首先源于于中国经济快速增长的中长期韧性。下一个十年，中国将之后维持中高速的快速增长。

世邦魏理仕预测，2018至2027年间，中国经济快速增长中枢坐落于5.3%，在全球主要经济体中高居第二，仅有领先于印度。此外，对于全球投资者而言，中国与全球经济周期的较低关联性才是使其沦为现阶段对冲风险、强化投资人组韧性的选项。世行（World Bank）数据表明，过去四十年间，G7国家相互之间的经济相关系数皆小于0.5；而中国与国家经济周期的相关系数最低不多达0.3。城镇化、消费升级以及由此推展的产业升级在保持中国经济中高速快速增长的同时，释放出来大量的商业地产市场需求。

世邦魏理仕此前调查表明，2019年中国首次打破日本和澳大利亚沦为亚太地区跨境地产投资的选用目的地；其中上海首次名列投资目标城市的榜首。韧性策略：周期性与结构性共舞，建构房地产投资韧性策略为更佳地做到中国机遇并牵制房地产市场周期上行对投资带给的潜在冲击，世邦魏理仕建议投资者新的检视投资策略和投资人组，通过长短投资期限的融合、周期性投资和结构性投资的均衡以超过集中投资风险、增强投资韧性的目标。世邦魏理仕中国研究部主管谢晨回应：2019-2020年是房地产债的理想投资时段，一线城市写字楼当下仍将为投资者获取研发、并购等多种周期性投资选择。

城镇化、消费升级、老龄化、服务和创意这五大长期趋势将为房地产投资者创造物流、购物中心、长租公寓、医养地产、数据中心等多个领域的结构性投资良机。此外，投资者可以利用优化租户人组、增强空间服务属性、可持续发展、用途切换和改建等策略提高资产展现出，以便在市场波动渐渐增大时获得更佳收益。当前阶段，世邦魏理仕指出以下领域不应重点注目：房地产债：债务重组高峰已至，资金缺口将促发房地产债市场需求。

房地产债权是需要顾及平稳收益和风险防卫的周期性投资选项。世邦魏理仕2019年房地产投资者意向调查表明，中国投资者对房地产债的投资意向由2018年的16%大幅度下降至31%，刷新自2016年有该项数据以来的新纪录。与此同时，在2019年自2021年期间，国内上市房企也将步入债务重组高峰，大约1,000亿美元的资金缺口将更进一步促发房地产债市场需求。写字楼市场：探讨一线和强劲二线城市，注目新兴区域和商务园区。

因其更容易管理、现金流平稳、交易流动性强劲等特点，写字楼在邻近周期尾声、风险趋避的趋势下受到众多投资者的注目。2019年第一季度，写字楼大宗投资交易多达250亿元，金额占到商业地产投资总额的47%，较去年同期大幅度提高21个百分点。

世邦魏理仕建议，投资者可重点注目一线城市特别是在是广州，以及南京、杭州等个别二线城市的核心电子货币型写字楼项目，以便在构筑平稳现金流防御性策略的同时，凭借项目的匮乏区位和优良品质为投资者建构兼备短期和中长期的理想投资报酬。同时，获益于租户去中心化的趋势，一线城市较慢发展的新兴写字楼板块和商务园区亦有一点投资者注目。仓储物流市场：中国优质仓储物流面对中长期结构性机遇。

物流资产是投资者今年在中国第二大选用投资类别。中国极大的消费市场以及电商的持续较慢发展产生了大量的仓储市场需求，并由此造就了国内仓储物流设施建设和投资的热潮。明确来看，大湾区内优质物流设施供应短缺，建议重点注目广佛、深莞都市圈以及中山。

京津都市圈供应仍显得紧绷，华北石家庄、济南这两个节点有一点注目。上海仍是市场需求最活跃的市场，环沪都市圈的优质物流供应更为充裕。中西部物流市场差异较小，成都、重庆、武汉和郑州因新项目密集交付给，经常出现阶段性供过于求，而西安、贵阳和长沙的机会显出。

区域型购物中心：穿过周期的结构性投资机会。随着一二线城市人口加快涌进城市外围，与区域内优质商业设施比较缺少构成结构性错位，加之家庭消费型定位对周边居住于人群的黏性以及对电商冲击较好的防御性，新兴商圈的区域型和社区型购物中心正在经常出现中长期的投资机会。2018年至今，国内大宗物业交易市场频密袭港此类成交价，例如黑石并购上海丰树怡丰城、博枫并购上海金桥太茂和南翔太茂、领展并购北京通州罗斯福购物中心等。

资产提高与改建随着经济周期的尾声渐行渐进，投资者的挂钩情绪广泛下降，因而越发注目商业地产平稳且较好的租金报酬能力。优化租户人组、增强房地产空间的服务属性需要助力商业地产项目提高体验、提高可选收益。近年来，较慢发展的分享办公恰是对传统写字楼服务属性增强又一相比较。

除此之外，转入城市更新阶段的老旧物业用途切换和改建，以及投资新建绿色建筑或对现有项目展开绿色改建，也将产生相当可观的租金提高和资本电子货币。世邦魏理仕数据表明，国内17个主要城市的LEED证书写字楼租金溢价中位数为 25%。

+另类投资未来10-15年间，中国城镇化、老龄化、消费升级、服务和创意将为医养地产、长租公寓、冷链物流、数据中心等另类地产领域带给一系列穿过当前周期的投资机遇。数据中心作为数据交换、存储、计算出来的基础设施其需求量于是以很快快速增长。数据中心不受经济周期影响小、现金流平稳且租金回报率比较较高，因而受到越来多投资者的注目。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年5月此外，获益于人口流动、高房价、新世代的思想改变，以及政府反对等因素，长租公寓也是目前投资市场上广不受注目的另类物业类型。长租公寓一线城市投资清净回报率区间预计坐落于4%-6.0%。

世邦魏理仕建议投资者不应重点注目一线城市以及人口持续流向的区域核心二线城市。

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